ANALASIS COMPARATIVO DE MERCADO

A un comprador le puede interesar, por encima de variables clásicas, el coste total mensual del uso y mantenimiento de la vivienda (impuestos, hipoteca, seguros, cuotas de la comunidad,…), la calidad de los centros educativos de la zona, la proximidad a zonas verdes, la frecuencia de actividades culturales en el barrio, y otros factires relacionados con sus inquietudes y deseos.

La ubicación, la superficie, habitaciones y baños, siguen siendo variables importantes, pero con una menor ponderación de las que establece cada comprador, cuando piensa en su calidad de vida.

Los agentes inmobiliarios del barrio, conocen tan bien el mercado que podrían valorar una vivienda sin compararla con ventas de viviendas similares. Se basan en la experiencia sobre características de las viviendas, como la orientación, vistas, necesidad de reforma, calificación energética, accesibilidad,…

Se tienen en cuenta parámetros como la antigüedad del edificio, el nivel de actividad económica de la zona, las vistas, luminosidad, estado del interior y el exterior, tamaño de los elementos comunes y privados, nivel de privacidad, accesos a la salida de la ciudad, el nivel de ruido.

El que quiere obtener el vendedor

Existen al menos tres valores para las propiedades

El valor del mercado

Existen al menos tres valores para las propiedades

El que está dispuesto a pagar el comprador

Existen al menos tres valores para las propiedades

Para poder concretar la venta en un tiempo razonable, hay que saber anticipar cuál es el valor que está dispuesto a pagar el comprador. Una de las formas más efectivas para anticipar este pensamiento es la realización de un Análisis Comparativo de Mercado o ACM.

¿QUÉ ES UN ACM?
El Análisis Comparativo de Mercado es un análisis de las propiedades que actualmente se ofrecen en el mercado que son competencia directa con la que usted quiere poner a la venta.

“Toda compra es, en realidad, un proceso de descarte.”

Un comprador analizará muchas opciones antes de elegir, especialmente si se trata de inmuebles. ¿Cómo realiza ese descarte? Simplemente analiza algunos indicadores de compra.

Lo primero que debemos entender es para qué hacemos un ACM.

Necesitamos encontrar la relación oferta-demanda ideal para realizar la venta en el menor tiempo posible, al mejor precio posible y con las mejores condiciones posibles.

Un buen ACM nos ayuda a adelantarnos al análisis que hará en su cabeza el comprador y así determinar un valor de mercado competitivo.

Nos da una fotografía del mercado en un momento específico, en unas condiciones específicas. Es indispensable incluir en los comparables las propiedades vendidas en el último mes.

¿CÓMO SE REALIZA?
Lo primero es determinar cuáles son esas variables que el potencial comprador evaluará, dependiendo de qué tipo de propiedad estamos hablando.

Algunos de los indicadores son comunes a todas las propiedades: metros cuadrados, ubicación, ambientes, antigüedad, calidad de la construcción, etc. Otros difieren según el tipo de propiedad. Por ejemplo, en los departamentos el valor de las expensas es un indicador muy importante que se debe tener en cuenta, así como también si el edificio posee ascensor o no, en qué piso se encuentra la unidad, o si su disposición es frente o contrafrente. En las casas el tamaño del lote es importante, si posee piscina, y también tiene mayor peso el tema de la seguridad en la cuadra y/o barrio.

Puede suceder que el valor de la propiedad resultante de la elaboración del ACM, no sea el que nosotros como propietarios esperábamos (o mejor dicho, deseábamos). Frente a esta situación, podemos tomar diferentes actitudes.

a) Hacer un berrinche del estilo “¡Pero yo quiero vender mi casa por x precio, y si no, no la vendo!”

Aunque es obvio que está actitud no lleva a nada bueno, muchas personas en lugar de adaptarse a la realidad, quieren adaptar la realidad a ellos. Las propiedades tienen un precio que hoy, nos guste o no, es el que marca el mercado y no podemos modificarlo. Pero sí podemos tomar otras decisiones, como la de no vender o poner la propiedad en alquiler; opciones que el agente inmobiliario deberá presentar y explicar al propietario.

b) Entender el valor de la propiedad y analizar para qué se vende, y si es posible o no realizar lo que se necesita.

c) Publicar una propiedad fuera de valor para que no se venda jamás, y tener lo que se dice administración por esperanza: esperamos que venga el novio, se enamore, y pague por la casa más de lo que vale, ¡sólo porque sí!

Seamos honestos: esto último no va a suceder. En todo caso, debemos replantearnos nuestro deseo o necesidad de venta. Por eso no es bueno tomar decisiones basándonos solamente en deseos.

¿Mi consejo a la hora de vender?
1- Pídales al menos a 3 inmobiliarias un Análisis Comparativo de Mercado. Pregúnteles cómo se llegó a ese valor y por qué es el indicado.
2- Pida un plan estratégico de marketing. Esto indica qué acciones se van a realizar para la venta. Analice algunos aspectos y realice preguntas del tipo:

¿Qué estrategias de marketing utilizará para la promoción de mi propiedad?¿Qué métodos utilizará para informarme sobre las preguntas y visitas?¿Presentará la propiedad a otras inmobiliarias compartiendo comisiones en caso de venta?
¿Cómo llegó al valor que propone para mi propiedad?
¿Cómo evaluará a quienes quieran visitar mi propiedad?
¿Qué beneficios me aporta comercializar mi propiedad con usted?
¿Quién responderá las llamadas? ¿Será siempre usted o pueden ser varias personas?

3- Elija sólo una inmobiliaria o agente en quien confíe y que sea su único interlocutor ante el resto. De esta manera, no le regala información de negociación al potencial comprador (en esta nota hablamos de la importancia de trabajar en exclusiva y sus fundamentos).

Definimos una estrategia de marketing enfocada a cada caso entendiendo de que no hay un inmueble igual al otro. Trabajando sobre cada punto.

  • Fotografía y videos profesionales
  • Contenido textual claro y completo
  • Medios de publicación: Plataformas digitales, redes sociales, tradicionales como periódicos, revistas, etc.
  • CRM – Contamos con un sistema integrado que nos permite gestionar todas nuestras acciones y campañas. Que nos permite hacer análisis mediante gráficos generando estadísticas para tomar mejores decisiones.

En definitiva lo que interesa de toda tasación es la sinergia y entendimiento del mercado  entre vendedor – brocker – comprador
http://blog.remax.com.ar/index.php/2016/12/12/como-sacar-mejores-fotos-de-tu-propiedad/

Las tasaciones inmobiliarias corresponden a un expediente realizado por parte de un profesional asociado al área de la construcción (o del área agrícola en caso de propiedades rurales), bajo el cual se determina el valor de mercado de una propiedad, tras el análisis de una serie de aspectos que inciden directamente en la plusvalía del inmueble, a saber:

1.      Ubicación: Se evalúa la proximidad a servicios, comercio y equipamiento, así como también se analiza el entorno cercano con el fin de establecer que elementos pueden incidir en el valor de la propiedad: proximidad a vertederos, industrias contaminantes o molestas, talleres u otro tipo de usos que pudieran generar un perjuicio o beneficio al inmueble.

2.      Conectividad: Accesibilidad a transporte público y vías estructurantes que permitan conectar con fluidez a la propiedad con las distintas áreas de la ciudad.

 

3.      Morfología del terreno: Presencia de pendientes fuertes que puedan complejizar la construcción en el terreno, así como también se evalúa la forma del terreno, entendiendo que las geometrías simples permiten una mayor flexibilidad en la construcción.

4.      Normativa: Existencia de restricciones normativas al uso del terreno establecidas según el plan regulador, presencia de zonas de inundabilidad, anegamiento, riesgo volcánico, áreas sometidas a expropiación, etc. Así también se analiza la presencia de restricciones legales que pongan condicionamientos a la venta de los inmuebles como es el caso de los predios de carácter indígena o bienes que sean solo de uso y goce del propietario.

 

5.      Situación Municipal: En este punto se evalúa si las construcciones que se ubican en el terreno cuentan con un expediente municipal en la dirección de obras correspondiente, es decir un permiso y una recepción municipal que acredite que la construcción se realizó bajo las normas que rigen la construcción en Chile. Este punto es de gran importancia, ya que en el caso de los bancos, estos castigan el valor total de la propiedad si esta no posee permiso de edificación.

 

6.      Estado y tipo de las construcciones: Evaluación de la materialidad de la construcción de acuerdo a su resistencia y el estado actual en que se encuentra, teniendo en consideración el año de construcción de las edificaciones que incide en la depreciación del bien.

 

7.      Existencia de un mercado inmobiliario: Se debe establecer si la propiedad corresponde a un bien que se tranza con regularidad en el mercado, como es el caso de las casas, departamento, parcelas o terrenos eriazos, o si bien corresponde a un tipo de inmueble que cuenta con un mercado mucho más acotado como es el caso de oficinas, locales comerciales, industrias o equipamiento. Esto permite determinar qué tan fácil es vender o comprar una propiedad de estas características, así como el método que se utilizara para la evaluación del bien.

 

Si bien se ha realizado una síntesis de la mayoría de los puntos a evaluar en la tasación de un bien, estos parámetros permiten determinar con cierta exactitud el valor de una propiedad en las actuales condiciones del mercado inmobiliario. Es importante para ello que el propietario del inmueble cuente con una serie de documentos que permitan realizar el trabajo del tasador de forma más eficiente, como es el caso de escrituras, certificados de informaciones previas y de no expropiación, avalúo fiscal detallado y planos de las construcciones (si las hubiese) aprobados por la dirección de obras municipales, con sus respectivas recepciones definitivas.

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