PREFACTIBILIAD

El Estudio de prefactibilidad nos da la capacidad constructiva buscando la mayor productividad de la tierra dentro de los códigos vigentes. Esa capacidad constructiva es la cantidad de M2 que el desarrollador/Constructor va a poder construir.

Descontando el nucleo de ascensor, zonas comunes, patios verticales y sumando balcones y Terrazas. Este ejercicio de sumas y restas no da la cantidad de m2 vendibles, que es lo que le interesa al desarrollador para ver que tipo de negocio tiene en sus manos.

Una vez obtenido los m2 vendibles, analizamos el valor del m2 de incidencia de tierra en la zona a tasar mediante ACM y tecnicas de valor residual.

Con estos dos datos, “M2 VENDIBLES” y el “VALOR DEL M2 DE INCIDENCIA DE LA TIERRA“ obtenemos multiplicandolos el VALOR DEL TERRENO.

Tambien dentro del estudio de PREFACTIBILIDAD informamos de la PLUSVALIA a pagar si es que la hubiera.

La PLUSVALIA URBANA (LEY 6062) es un impuesto que se aplica a la diferencia a favor entre lo que uno podia construir con el codigo viejo (Codigo de planeamiento urbano) y con el codigo nuevo aprobado en abril del 2019 (Codigo urbanistico)

Esa diferencia es la cantidad de m2 mas que me otorga el nuevo codigo con respecto al anterior.

Esto se establece calculando el 80% de la totalidad de los metros cuadrados solicitados construibles ( NO VENDIBLES – EL TOTAL DE LA VOLUMETRIA) para una parcela de acuerdo al Código Urbanístico actual. A este total se le restan los metros cuadrados establecidos por el Código de Planeamiento Urbano anterior, (Ley 449 y sus modificatorias) que se calculaban con la aplicación del FOT que existía para cada distrito. Esa diferencia se multiplica por el Valor de Incidencia del Suelo que se obtiene en una tabla (Pag. Del gobierno de la ciudad) y el resultado se le aplica una Alícuota % (Info. Brindada en la pag. Del gob. De la ciudad) que cambia según las zonas.

Info de las tablas de consulta de datos para PLUSVALIA
https://www.buenosaires.gob.ar/desarrollourbano/codigo-urbanistico/ley-para-el-desarrollo-urbano-y-habitat-sustentable

Con esta informacion podran conocer el potencial de su Terreno para maximizar su negocio.

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